Önerő (A vételár saját forrása)
Az önerő az ingatlanvásárlás kulcsfogalma; a vételár azon része, amelyet a vevő nem banki hitelből, hanem saját forrásból fizet ki. Ez a vevő saját tőkéje az ügyletben, és ez szolgál a bank számára elsődleges biztosítékként.
Az alapszabály: A 20%-os önerő (MNB Adósságfék)
A magyarországi hitelezés alapját az MNB "adósságfék" szabályai (HFM-mutató) adják. Ez kimondja, hogy a bankok egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-áig nyújthatnak lakáshitelt.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vevőnek a vételár minimum 20%-ával önerőként rendelkeznie kell.
Egy 50 millió Ft-os lakáshoz a bank legfeljebb 40 millió Ft hitelt adhat, így az elvárt minimum önerő 10 millió Ft (20%).
A 2025-ös kivétel: A 10%-os önerő (CSOK Plusz)
A 20%-os szabály alól a 2025-ben is érvényes CSOK Plusz program jelentős kivételt tesz. A jogszabály megengedi a bankoknak, hogy CSOK Plusz hitelt igénylő ügyfelek esetében a minimális önerő elvárást 10%-ra csökkentsék. Ez hatalmas könnyítés az első lakásukat szerzőknek.
A legnagyobb tévhit: Önerő vs. Teljes Induló Költség
A banki gyakorlatban az "önerő" (amit az LTV-hez néznek) és a "teljes induló tőkeszükséglet" (amit Önnek valójában ki kell fizetnie) két különböző dolog. Az önerő csak a vételárra vonatkozik. A teljes tőkeszükséglet viszont az önerőn felül az összes járulékos költséget is jelenti.
A bank a 20%-os önerőt kéri, de Önnek valójában ennél többre lesz szüksége készpénzben:
Önerő: 10.000.000 Ft
Plusz a járulékos költségek:
- Vagyonszerzési illeték: (A 4%-os főszabály) 2.000.000 Ft
- Ügyvédi díj: (Kb. 0,5-1%) 250.000 - 500.000 Ft
- Közjegyzői díj: (Törvényileg fix, sávos) kb. 150.000 - 200.000 Ft
- Földhivatali díjak: (Fix díjtételek) kb. 23.000 Ft
- Értékbecslés: kb. 40.000 - 50.000 Ft
Teljes induló tőke: Ebben a példában kb. 12.500.000 Ft, nem pedig 10 millió. Ezt a 2,5M Ft-os plusz költséget a hitelkalkulátoroknál mindig figyelembe kell venni.
Miből állhat az önerő? (Elfogadott források)
Az önerőnek nem kell feltétlenül készpénznek lennie. A bankok a 2025-ös gyakorlatban az alábbiakat is elfogadják önerőként:
- Készpénz / Bankbetét: A leggyakoribb eset.
- Babaváró hitel: A leggyakoribb "trükk". Mivel a Babaváró szabad felhasználású, a bankok elfogadják önerőként a felvett összeget.
- Lakástakarék-pénztár (LTP): A lejárt, feltört LTP szerződések összege.
- Falusi CSOK: A vissza nem térítendő támogatás része.
- Pótfedezet: Egy másik, már meglévő (tehermentes) ingatlan bevonása az ügyletbe.