Hitel Költség Kalkulátor

Rejtett költségek Pontos számítás Optimális döntés
Vissza a lakáshitel kalkulátorhoz

Ingatlan eladás utáni adózás

Amikor egy magánszemély eladja az ingatlanát, az ügylet után Személyi Jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie. A magyarországi adószabályok azonban rendkívül fontos könnyítéseket tartalmaznak, különösen a tulajdonban tartás idejére vonatkozóan.

A legfontosabb szabály: Az 5 éves mentesség

A leggyakrabban feltett kérdésre a válasz egyszerű: ha az ingatlant a vásárlás (szerzés) éve utáni 5. év végéig tartotta tulajdonban, az eladásból származó jövedelem teljesen adómentes. A fizetendő adó 0 Ft, és ezt az összeget a bevallásban sem kell feltüntetni.

Mikor és mennyi adót kell fizetni?

Adófizetési kötelezettség kizárólag akkor keletkezik, ha az eladás a szerzést követő 5 éven belül történik.

Fontos, hogy az adó mértéke 15%, de ezt az adót NEM a teljes vételár, hanem kizárólag a jövedelem (vagyis a nyereség) után kell megfizetni.

A Jövedelem kiszámításának logikája

A jövedelem az eladási ár és az elszámolható költségek különbsége.

Alapképlet: Jövedelem = Bevétel – Összes Elszámolható Költség

1. Bevétel: Ez egyszerű: a szerződésben szereplő teljes eladási ár.

2. Elszámolható Költségek: Csak számlával igazolt tételek számolhatók el.

Az 5 éves szabály sávjai (A "csökkentő tétel")

Ha a fenti számítás (Bevétel - Költség) alapján nyeresége keletkezett, és 5 éven belül van, az adóalapot tovább csökkenti az eltelt idő:

  • Szerzés évében + 1. évben: A nyereség 100%-a adóköteles.
  • Szerzés utáni 2. évben: A nyereség 90%-a adóköteles.
  • Szerzés utáni 3. évben: A nyereség 60%-a adóköteles.
  • Szerzés utáni 4. évben: A nyereség 30%-a adóköteles.
  • Szerzés utáni 5. évben: A nyereség 0%-a adóköteles (adómentes).
Példa a számításra (Eladás 3 év után)

Tegyük fel, hogy 3 évvel ezelőtt vásárolt egy lakást 30 millióért, és most eladja 50 millióért.

Bevétel: 50.000.000 Ft

Költségek (Számlákkal igazolva):
Vételár: 30.000.000 Ft
Felújítás költsége: 10.000.000 Ft
Költségek összesen: 40.000.000 Ft

Jövedelem (Nyers nyereség):
50.000.000 Ft (Bevétel) - 40.000.000 Ft (Költség) = 10.000.000 Ft (Adóalap)

Adóalap (3. évi szabály szerint):
Mivel a 3. évben adja el, a nyereség 60%-a adóköteles.
10.000.000 Ft × 0,6 = 6.000.000 Ft (Ez az adóalap)

Fizetendő adó (SZJA):
6.000.000 Ft × 0,15 = 900.000 Ft

Fontos megjegyzések

Ha a költség több, mint a bevétel: Ha (pl. egy komoly felújítás miatt) a számlákkal igazolt költségei meghaladják az eladási árat, a jövedelem 0 Ft, így a fizetendő adó is 0 Ft, függetlenül attól, hogy 5 éven belül van-e.

Bevallási kötelezettség: Az adót nem az eladáskor kell befizetni, hanem az ügyletet követő évben, az éves SZJA-bevallásban kell feltüntetni és rendezni.

Dokumentáció: A NAV egy ellenőrzés során bármikor bekérheti a költségeket igazoló számlákat. Ezeket 5 évig kötelező megőrizni.

További információkért látogassa meg a NAV hivatalos oldalát.