A hitelbírálat az a banki folyamat, amely során a pénzintézet elemzi az igénylő és az ingatlan adatait, hogy eldöntse: ad-e egyáltalán hitelt, és ha igen, pontosan mekkora összeggel és milyen feltételekkel.

A bírálat célja a bank kockázatának felmérése. A folyamat során lényegében két fő kérdésre keresik a választ:

• Hitelképesség: Képes lesz az ügyfél visszafizetni a hitelt?
• Fedezet: Elég értékes-e az ingatlan ahhoz, hogy biztosítékul szolgáljon?

1. pillér: Az ügyfél bírálata (Fizetőképesség és megbízhatóság)

A bank először az igénylőt "világítja át". Ennek két fő eleme van:

• Jövedelemvizsgálat (JTM-szűrés): Ez a legfontosabb. A bank bekéri az Ön igazolt, rendszeres nettó jövedelmét (munkabér, GYES stb.), és megvizsgálja az összes meglévő hitelét (pl. személyi kölcsön, hitelkártya). A JTM (adósságfék) szabályai alapján kiszámolja, hogy a jövedelme elbírja-e az új hitel törlesztőjét a régiek mellett.
• Hitelmúlt (KHR-ellenőrzés): A bank lekérdezi az Ön adatait a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) adatbázisból. Ha Ön aktív "rossz adósként" (negatív státusz) szerepel a listán, a hitelkérelmet szinte biztosan, automatikusan elutasítják.

2. pillér: A fedezet bírálata (Az ingatlan értéke)

Ha az Ön jövedelme alapján hitelképesnek tűnik, a bank megvizsgálja a biztosítékot, vagyis magát a megvásárolni kívánt ingatlant.

• Értékbecslés: A bank kiküld egy saját, független értékbecslőt, aki meghatározza az ingatlan forgalmi értékét (mennyiért lehet eladni) és hitelbiztosítéki értékét (mennyit ér a banknak biztosítékként).
• LTV-szűrés (Önerő-vizsgálat): Ez a második "adósságfék". A bank a hitelbiztosítéki értéknek maximum a 80%-áig adhat hitelt (ez a HFM-mutató vagy LTV). Ezzel a bank gyakorlatilag meghatározza a minimálisan elvárt önerő (20%) mértékét. (Kivétel pl. a CSOK Plusz, ahol a limit 90%, így az önerő csak 10%.)

A hitelbírálat lehetséges kimenetelei

• Jóváhagyás: A bank jóváhagyja a kért hitelösszeget. Ezután köthető meg a hitelszerződés.
• Elutasítás: A bank elutasítja a kérelmet. (Okai: pl. negatív KHR-státusz, elégtelen jövedelem, túl alacsony értékű/rossz állapotú ingatlanfedezet).
• Módosított ajánlat (Gyakori eset): A bank jóváhagyja a hitelt, de csak alacsonyabb összegben, mint amit kért. (Okai: pl. az Ön jövedelme a JTM-szabályok miatt nem bír el magasabb törlesztőt, vagy az értékbecslő alacsonyabbra értékelte az ingatlant, így ahhoz kevesebb hitel adható).