Értékbecslés
Értékbecslés (vagy Szakértői Vélemény)
Az értékbecslés az a folyamat, amely során egy független, bank által megbízott szakértő helyszíni szemle alapján felméri és megállapítja egy ingatlan értékét.
Ennek a folyamatnak az eredménye egy hivatalos dokumentum (úgynevezett értékbecslési szakvélemény), amely alapján a bank dönt a hitel fedezetének értékéről és a maximálisan nyújtható hitelösszegről.
Miért ez az egyik legfontosabb lépés?
Az értékbecslés eredménye közvetlenül meghatározza a felvehető hitel maximális összegét, és így azt is, hogy mennyi önerőre van szüksége.
A magyarországi (MNB) szabályozás szerint a bank a forgalmi érték legfeljebb 80%-áig nyújthat hitelt (ezt hívják HFM-mutatónak vagy LTV-nek). A bank azonban ennél belső szabályzat alapján szigorúbb is lehet.
A két kulcsfontosságú érték: Piaci vs. Hitelbiztosítéki
Az értékbecslő szakértő a magyar banki gyakorlatban mindig két különböző értéket állapít meg a szakvéleményben:
Piaci Érték: Az az összeg, amennyiért az ingatlan a jelenlegi piaci viszonyok között, reális időn belül eladható.
Hitelbiztosítéki Érték: Ez egy konzervatívabb, óvatosabb becslés. Azt mutatja meg, hogy egy esetleges kényszerértékesítés (pl. árverés) során a bank mennyiért tudná gyorsan értékesíteni az ingatlant. Ez általában a piaci érték 85-95%-a.
Fontos: A bank a hitelkeret maximumát (pl. 80%) mindig a kettő közül az alacsonyabbik érték alapján számolja ki.
Példák a gyakorlatban
Tegyük fel, hogy Ön szeretne megvenni egy 50 millió forintos lakást, és ehhez 40 millió forint (80%) hitelt szeretne felvenni, 10 millió forint önerő mellett.
Ön 50M Ft-ért veszi a lakást.
Az értékbecslő megállapítja:
Piaci Érték: 50M Ft
Hitelbiztosítéki Érték: 47M Ft (a piaci érték 94%-a)
A bank a kettő közül az alacsonyabbat, a 47M Ft-ot veszi alapul a számításhoz.
Ennek a 80%-a: 37,6M Ft.
Eredmény: A bank nem ad 40M Ft hitelt, csak maximum 37,6M Ft-ot. Önnek az eredetileg gondolt 10M Ft helyett (50M - 37,6M) = 12,4M Ft önerőre lesz szüksége.
Ön 50M Ft-ért veszi a lakást, de az kissé túlárazott.
Az értékbecslő megállapítja:
Piaci Érték: 45M Ft (ennyit ér valójában)
Hitelbiztosítéki Érték: 42M Ft
A bank a kettő közül az alacsonyabbat, a 42M Ft-ot veszi alapul.
Ennek a 80%-a: 33,6M Ft.
Eredmény: Hiába gondolta, hogy 10M Ft önerő elég, az alacsony értékbecslés miatt hirtelen (50M - 33,6M) = 16,4M Ft önerőre lett szüksége.
Mennyibe kerül az értékbecslés (2025-ös adatok)?
Az értékbecslés egy kötelező költség, amelyet jellemzően az ügyfélnek kell előre kifizetnie.
Díja (2025-ös tapasztalat): Egy átlagos budapesti vagy megyeszékhelyi lakás (tégla, panel) esetében a díj jellemzően 35.000 - 50.000 Ft + ÁFA között mozog.
Mitől függ? A díj magasabb lehet, ha az ingatlan nagyobb (pl. családi ház), bonyolultabb (pl. ikerház, nyaraló) vagy nehezen megközelíthető helyen van.
TIPP: Keresse az akciós díjelengedést!
Bár az értékbecslés díját az ügyfél fizeti, a bankok ezt gyakran akció keretében elengedik vagy utólag visszatérítik a sikeres hitelfolyósítás után. Érdemes mindig rákérdezni a banki tanácsadónál, hogy az adott időszakban van-e ilyen kedvezmény, mert ezzel több tízezer forintot spórolhat.