Annuitás (Egyenlő havi törlesztés)
Az annuitásos törlesztés a magyarországi lakáshitelezés alapértelmezett és legelterjedtebb formája. A szó latin eredetű (annus = év), és "évi járadékot" jelent, de a banki gyakorlatban egyenlő havi törlesztőrészletet értünk alatta.
A lényege, hogy a hitelfelvevő a kamatperiódus alatt (pl. 10 évig) minden egyes hónapban forintra pontosan ugyanakkora összeget fizet.
Hogyan működik? (A kamat-tőke "libikóka")
Sokan nem értik, hogyan lehet a törlesztő fix, ha a tartozás (tőke) közben folyamatosan csökken. A válasz az annuitásos számítás módjában rejlik: a törlesztőrészleten belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
Ezt egy "libikókaként" lehet elképzelni, ahol a teljes fizetendő összeg (pl. 200.000 Ft) fix:
| Időszak | Tőketartozás | Havi törlesztő | Kamatrész | Tőkerész |
|---|---|---|---|---|
| Futamidő elején | 30M Ft (magas) | 200.000 Ft | 150.000 Ft (nagy része kamat) |
50.000 Ft (kis része tőke) |
| Futamidő végén | Alacsony | 200.000 Ft | 10.000 Ft (kis része kamat) |
190.000 Ft (nagy része tőke) |
Miért ez a piaci sztenderd?
Az annuitásos törlesztés egyetlen, de rendkívül nyomós ok miatt vált egyeduralkodóvá: a kiszámíthatóság miatt.
- Az ügyfélnek: Lehetővé teszi a pontos pénzügyi tervezést. Tudja, hogy (a kamatperiódus végéig) semmilyen piaci változás nem befolyásolja a havi terhét.
- A banknak: A bank is könnyen tud tervezni, és a JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) számításakor ezzel a fix teherrel tud kalkulálni.
Mi az alternatíva? (Lineáris törlesztés)
Az annuitás ellentéte a ritkán alkalmazott lineáris tőketörlesztés. Ennél a modellnél a tőketörlesztés van fixálva (pl. minden hónapban 100.000 Ft tőkét fizet), és ehhez jön hozzá az aktuális, de folyamatosan csökkenő kamat. Az eredmény: a havi törlesztőrészlet a futamidő elején magas, és hónapról hónapra folyamatosan csökken. Ezt nehezebb tervezni, ezért kevésbé népszerű.