Hitelkeret (A banki limit)
A hitelkeret az a maximális hitelösszeg, amelyet a bank a hitelbírálat végén, az Ön és az ingatlan adatainak elemzése után hajlandó folyósítani.
Fontos megérteni, hogy a bank által megállapított hitelkeret (amit a bank ad) és az Ön által kért hitelösszeg (amit Ön szeretne) nem feltétlenül egyezik meg. A bank a hitelbírálat során mindig három különböző limitet vizsgál, és a végső hitelkeret ezek közül a legalacsonyabb lesz.
A Hitelkeret három pillére
A bank a bírálat során erre a három kérdésre keresi a választ, és mindegyikhez rendel egy összeget:
- Az ügyfél jövedelmi limitje (JTM-alapú)
- Kérdés: "Mennyi törlesztőt bír el az ügyfél jövedelme?"
- Logika: A bank a JTM (adósságfék) szabályai alapján kiszámolja, hogy az Ön igazolt nettó jövedelme mekkora maximális havi törlesztőt bír el (pl. havi 250.000 Ft). Ebből az összegből az aktuális kamatláb és futamidő alapján "visszaszámolja" az elméletileg adható maximális hitelösszeget (pl. 42 millió Ft).
- A fedezeti limit (Értékbecslés-alapú)
- Kérdés: "Mennyit ér a felajánlott ingatlanfedezet?"
- Logika: A bank értékbecslője megállapítja az ingatlan hitelbiztosítéki értékét (pl. 60 millió Ft). Az MNB-szabály (HFM-mutató) szerint ennek az értéknek maximum a 80%-át hitelezheti meg (pl. 48 millió Ft).
- Az ügyfél kérése
- Kérdés: "Mennyi hitelt kért az ügyfél?"
- Logika: Ez az összeg, amit Ön a hitelkérelmében megjelölt (pl. 50 millió Ft).
Példa a hitelkeret megállapítására
Tegyük fel, hogy Ön 50 millió forint hitelt kér egy 60 millió forintos lakásra, és a jövedelme alapján a JTM 250.000 Ft havi törlesztőt engedélyez.
A bank bírálata a következőképpen néz ki:
- Ügyfél kérése: 50 millió Ft
- Fedezeti limit: A 60M Ft-os lakás hitelbiztosítéki értékének 80%-a = 48 millió Ft
- Jövedelmi limit: A 250.000 Ft-os havi törlesztő a jelenlegi kamatok mellett (pl. 25 évre) = 42 millió Ft
Eredmény (A jóváhagyott hitelkeret): A bank a három limit (50M, 48M, 42M) közül a legalacsonyabbat fogja jóváhagyni. Az Ön jóváhagyott hitelkerete ebben az esetben 42 millió Ft lesz, hiába kért 50 milliót, és hiába ér 60 milliót az ingatlan.