Ez az oldal teljes transparens módon dokumentálja a lakáshitel kalkulátor összes matematikai számítását. Minden képlet, minden számítási lépés és minden érték kiszámításának módja itt megtalálható. Célunk, hogy Ön pontosan lássa, hogyan jönnek ki a számok, és bármikor ellenőrizhesse a számítások helyességét.

Vagyonszerzési illeték számítása

A vagyonszerzési illeték az ingatlan vásárlásának egyik legnagyobb költsége. A számítás alapja a vételár, és az illeték mértéke általában a vételár 4%-a.

A kalkulátor három különböző esetet kezel:

1. Normál eset (4% illeték): Ha nincs adómentesség és nincs eladott ingatlan, akkor a számítás egyszerű: Illeték = Vételár × 0,04. Az eredményt lefelé kerekítjük (Math.floor).

2. Adómentesség (CSOK+ vagy Falusi CSOK): Ha az "Adómentesség (CSOK+/Falusi CSOK)" opció be van jelölve, akkor az illeték teljes mértékben elmarad, azaz Illeték = 0 Ft.

3. Eladott ingatlan esetén (különbözeti illeték): Ha korábban eladtak egy másik ingatlant, akkor csak a két vételár különbözetére kell illetéket fizetni. A számítás: Illeték = max(0, (Új vételár - Eladott ingatlan ára)) × 0,04. A max(0, ...) biztosítja, hogy negatív érték ne jöhessen ki.

Részletfizetés 12 hónapra: Ha a "Vagyonszerzési illeték részletfizetés (12 hónap)" opció be van jelölve, akkor az illetéket 12 egyenlő részletre osztjuk. A számítás: Havi részlet = ceil(Illeték / 12), ahol a ceil() függvény felfelé kerekít.

Eladott ingatlan után fizetendő adó számítása

Ha a "Másik ingatlan eladásából származó vétel" opció be van jelölve, akkor az eladott ingatlan után is adót kell fizetni. Ez az adó az eladott ingatlan értékéből és a vásárlás óta eltelt évek számából számolódik.

Számítási lépések:

1. lépés - Alapösszeg számítása: Először levonjuk a számlával igazolható költségeket az eladott ingatlan árából. A számítás: Alapösszeg = max(0, Eladott ingatlan ára - Számlával igazolható költségek). A max(0, ...) biztosítja, hogy negatív érték ne jöhessen ki, még akkor sem, ha a költségek meghaladják az eladott ingatlan árát.

2. lépés - Szorzó meghatározása: Az alapösszeget megszorozzuk egy szorzóval, amely az ingatlan vásárlása óta eltelt évek számától függ:

• 1 év: Szorzó = 100% (1,0)
• 2 év: Szorzó = 90% (0,9)
• 3 év: Szorzó = 60% (0,6)
• 4 év: Szorzó = 30% (0,3)
• 5+ év: Szorzó = 0% (0,0) - ebben az esetben az adó 0 Ft

3. lépés - Adó számítása: A végső adó: Adó = floor(Alapösszeg × Szorzó × 0,15), ahol a floor() függvény lefelé kerekít.

Fontos megjegyzés: Ez az adó a "Költség összeítő" részben jelenik meg "Eladott ingatlan után fizetendő adó" néven, és hozzáadódik az összes többi költséghez a teljes költség számításánál.

Ügyvédi munkadíj számítása

Az ügyvédi munkadíj a vételár százalékában kerül kiszámításra. Az alapértelmezett érték 1%, de ezt a felhasználó módosíthatja 0% és 2% között. A számítás: Ügyvédi díj = floor(Vételár × Százalék / 100), ahol a floor() függvény lefelé kerekít.

Értékbecslési díj

Az ingatlan szakértői vélemény díja fix összeg: 60.000 Ft. Ez csak akkor kerül számításba, ha az "Ingatlan szakértői vélemény (60.000 Ft)" checkbox be van jelölve.

Földhivatali díjak számítása

A földhivatali díjak két esetben kerülnek számításba, attól függően, hogy van-e aktív hitel vagy sem.

Hitel nélkül: 6.600 Ft (fix összeg)

Hitellel: 19.200 Ft (6.600 Ft + 12.600 Ft kiegészítő díj)

A kalkulátor automatikusan ellenőrzi, hogy van-e legalább egy aktív finanszírozási opció (enabled = true és amount > 0). Ha van, akkor a hiteles díjat számolja, ha nincs, akkor a hitel nélküli díjat.

Banki utalás díja számítása

A banki utalás díja a vételár 0,3%-a, de maximum 15.000 Ft. A számítás: Banki utalás díja = min(Vételár × 0,003, 15.000), ahol a min() függvény a kisebb értéket választja.

Hitelfelvételi díjak

A hitelfelvételi díjak csak akkor kerülnek számításba, ha van legalább egy aktív finanszírozási opció. Két fő költségtétel van:

Értékbecslési díj: 85.000 Ft (fix összeg), kivéve ha az "Értékbecslési díj elengedve" checkbox be van jelölve, ekkor 0 Ft.

Közjegyzői díj: Sávos számítás a teljes hitelösszeg alapján. A számítás a következő:

• Ha összes hitelösszeg ≤ 10.000.000 Ft: 50.000 Ft
• Ha összes hitelösszeg ≤ 20.000.000 Ft: 75.000 Ft
• Ha összes hitelösszeg > 20.000.000 Ft: 100.000 Ft

A közjegyzői díj számításánál az összes aktív hitelösszeg számít, nem csak egy hitel. Tehát ha több hitelt is felvesz, akkor azok összegét nézi.

Havi törlesztőrészlet számítása (Annuitásos képlet)

A havi törlesztőrészlet számítása az annuitásos (egyenletes) törlesztés képletét használja. Ez a leggyakoribb hiteltörlesztési módszer, ahol a havi törlesztőrészlet állandó, de a tőke és kamat aránya változik.

Alapképlet:

Havi törlesztőrészlet = Hitelösszeg × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)

ahol:

• r = havi kamatláb = THM / 100 / 12
• n = futamidő hónapokban = Futamidő (év) × 12

Kamatmentes hitel esetén: Ha a THM 0% (pl. Babaváró hitel), akkor egyszerű osztást használunk: Havi törlesztőrészlet = Hitelösszeg / n

Összes kamat számítása

Az összes kamat azt mutatja, hogy mennyi pénzt fizet Ön a banknak a hitelért a teljes futamidő alatt. A számítás: Összes kamat = (Havi törlesztőrészlet × Hónapok száma) - Hitelösszeg

Önerő számítása

Az önerő az a pénzösszeg, amit Önnek saját forrásból kell előteremtenie a vételárból. A számítás: Önerő = max(0, Vételár - Összes hitelösszeg)

A max(0, ...) biztosítja, hogy ha a hitelösszegek meghaladják a vételárat (ami nem lehetséges a valóságban), akkor is 0-nál ne legyen kisebb az önerő.

Minimum jövedelem számítása (JTM szabályok)

A JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) szabályok alapján számítjuk ki, hogy mekkora minimum nettó jövedelemre van szükség a hitelfelvételhez. A kalkulátor a legegyszerűbb esetet használja: jelzáloghitel 10 év feletti futamidővel.

Szabályok:

• Ha a számított minimum jövedelem < 600.000 Ft: JTM arány = 50%
• Ha a számított minimum jövedelem ≥ 600.000 Ft: JTM arány = 60%

A számítás iteratív módon történik:

1. lépés: Feltételezzük, hogy a jövedelem < 600.000 Ft, így 50%-os JTM arányt használunk:
Minimum jövedelem = Havi törlesztőrészlet / 0,5

2. lépés: Ha az így kapott jövedelem ≥ 600.000 Ft, akkor újraszámoljuk 60%-os aránnyal:
Minimum jövedelem = Havi törlesztőrészlet / 0,6

Az eredményt felfelé kerekítjük (Math.ceil).

Fontos megjegyzés: A kalkulátor csak a hitel törlesztőrészleteit veszi figyelembe a JTM számításnál, a vagyonszerzési illeték részletfizetését nem. A valós banki JTM számítás összetettebb lehet, mert figyelembe veszi az összes havi kötelezettséget.

Infláció kompenzáció számítása

Az infláció kompenzáció funkció azt mutatja, hogy a törlesztőrészlet reálértéke (vásárlóereje) hogyan csökken idővel infláció hatására. Bár a névleges törlesztőrészlet állandó marad, a pénz vásárlóereje csökken.

Képlet:

Reálérték (év után) = Névleges érték × (1 - infláció%)^év

Ahol a (1 - infláció%)^év azt mutatja, hogy hányszorosára csökken a vásárlóerő az adott év után.

Annuitás táblázat számítása

Az annuitás táblázat mutatja, hogyan változik a hitel egyenlege hónapról hónapra, és hogyan oszlik meg a törlesztőrészlet tőke és kamat között.

Minden hónapban a következő számítások történnek:

1. Kamat számítása: Kamat = Fennmaradó egyenleg × Havi kamatláb

2. Tőke számítása: Tőke = Havi törlesztőrészlet - Kamat

3. Új egyenleg: Új egyenleg = Fennmaradó egyenleg - Tőke

Előtörlesztés kezelése

Az előtörlesztés két módon kezelhető:

1. Futamidő csökkentése (reduceTerm): Az előtörlesztés után a havi törlesztőrészlet változatlan marad, de a futamidő rövidül. Az előtörlesztés összege levonódik a fennmaradó egyenlegből, és a számítás folytatódik ugyanazzal a havi törlesztőrészlettel.

2. Törlesztőrészlet csökkentése (reducePayment): Az előtörlesztés után újraszámoljuk a havi törlesztőrészletet a fennmaradó futamidőre. A képlet ugyanaz, mint az eredeti számításnál, csak a hitelösszeg és a futamidő változik.

Előtörlesztési díj: Ha az előtörlesztésnél díj be van jelölve, akkor a díj az előtörlesztés összegének százalékában kerül kiszámításra. A díj levonódik az előtörlesztés összegéből, így csak a nettó összeg csökkenti a hitel egyenlegét.

Grafikonok számítása

Pénzügyi összetétel grafikon: Ez a grafikon mutatja, hogyan oszlik meg a teljes költség az alábbi kategóriák között:

• Önerő: Vételár - Összes hitelösszeg
• Teljes költségek: Összes járulékos költség (illeték, ügyvéd, stb.)
• Hitelösszegek: Minden aktív hitel összege
• Kamatok: Minden aktív hitel összes kamata

Havi törlesztő részletek grafikon: Ez a grafikon mutatja, hogyan változik az összes havi törlesztőrészlet időben. Ha több hitelt is vesz fel, akkor azok törlesztőrészleteit összeadja minden évben.

Ha az infláció kompenzáció be van kapcsolva, akkor minden évben alkalmazza a reálérték számítást: Reálérték = Névleges érték × (1 - infláció%)^év

Különleges számítások és gombok

80% hitelösszeg gomb (Piaci lakáshitel)

Ez a gomb a vételár 80%-ára állítja a piaci lakáshitel összegét, de figyelembe veszi a más aktív hiteleket (kivéve a Babavárót, mert azt önerőként is elfogadják).

Számítás:

1. Vételár lefelé kerekítése millióra: floor(Vételár / 1.000.000) × 1.000.000
2. 80% számítása: 80% összeg = floor(Kerekített vételár × 0,8)
3. Más aktív hitelek összege (Babaváró kivételével)
4. Végső hitelösszeg: max(0, 80% összeg - Más hitelek összege)

Max hitelösszeg gomb

Ez a gomb a hitel típusának megfelelő maximumra állítja a hitelösszeget.

Piaci lakáshitel: Vételár 90%-a, mínusz más aktív hitelek (Babaváró kivételével)
Otthon Start: 50.000.000 Ft (fix maximum)
Babaváró: 11.000.000 Ft (fix maximum)
Szabadfelhasználású hitel: 25.000.000 Ft (fix maximum)

Otthon Start limit ellenőrzése

Ha Otthon Start hitelt vesz fel, akkor a vételárnak megfelelő limiten belül kell maradnia:

• Lakás: Maximum 100.000.000 Ft
• Ház: Maximum 150.000.000 Ft

Ha a vételár meghaladja ezt a limitet, a kalkulátor automatikusan lecsökkenti a vételárat a maximumra.

Önerő figyelmeztetések

A kalkulátor figyelmeztetést ad, ha az önerő túl alacsony:

• Piros figyelmeztetés: Ha önerő < 10% (vagy hitelösszegek > vételár)
• Narancs figyelmeztetés: Ha 10% ≤ önerő < 20%

Összesítő számítások

Teljes költség: Vételár + Összes járulékos költség

Az összes járulékos költség tartalmazza:

• Vagyonszerzési illeték
• Eladott ingatlan után fizetendő adó (ha van eladott ingatlan)
• Ügyvédi munkadíj
• Értékbecslési díj
• Földhivatali díjak
• Banki utalás díja
• Felújítási költség
• Költöztetés díja
• Hitelfelvételi díjak (értékbecslés, közjegyzői díj - ha van hitel)

Önerő és költségek összege: Önerő (vételár) + Összes járulékos költség

Összesen fizetendő (hitel végéig): Vételár + Összes járulékos költség + Összes kamat (minden hitelből)

Kerekítések és pontosság

A kalkulátor számításai során a következő kerekítési szabályokat alkalmazza:

• Vagyonszerzési illeték: Lefelé kerekítés (Math.floor)
• Ügyvédi díj: Lefelé kerekítés (Math.floor)
• Vagyonszerzési illeték részletfizetés: Felfelé kerekítés (Math.ceil)
• Minimum jövedelem: Felfelé kerekítés (Math.ceil)
• Havi törlesztőrészlet: Nincs kerekítés, pontos érték
• Annuitás táblázat: A fennmaradó egyenleg 0,01 Ft alatt esetén a számítás leáll

Fontos megjegyzés: A kalkulátor eredményei tájékoztató jellegűek. A valós banki számítások eltérhetnek, mert a bankok saját kerekítési szabályokat és módszereket használhatnak. Mindig kérjen hivatalos ajánlatot a banktól a pontos számításokért.